[Comme tous les autres, le secteur de l’immobilier fait sa mue vers l’intelligence artificielle. Une des tendances fortes est l’iBuying dopé à l’IA. Le principe est simple : analyser les données pour racheter des biens de manière plus ou moins automatisée avec l’assurance de les revendre avec une plus-value. Sauf que ce n’est pas si simple… et que les IA ne savent pas toutes très bien compter.]
Zillow Group (NASDAQ : Z) jette l’éponge.
Le 2 novembre dernier, le site immobilier Zillow a annoncé qu’il renonçait à ses activités « d’iBuying ».
Si vous ne connaissez pas ce terme, l’iBuying (ou « instant buying ») est une nouvelle activité qui se déroule ainsi : des sociétés achètent des logements sans les avoir vus, à l’aide de modèles d’IA (intelligence artificielle) prédisant leur prix de marché probable.
En théorie, Zillow achetait une maison à 95% de sa valeur de marché, effectuait quelques rénovations et la revendait en réalisant un profit de 4 à 5%.
A grande échelle, cette activité pouvait être lucrative, et le P-DG de l’entreprise avait prédit que son entreprise pouvait générer 20 Mds$ par an.
Mais voilà, cela n’a pas été le cas.
Zillow a exercé ses activités d’iBuying pendant trois ans, acheté et revendu des milliers de maisons dans des endroits ciblés, dans tout le pays, mais les pertes ont été stupéfiantes.
Selon Insider, sur 1 000 maisons à vendre sur les cinq principaux marchés de Zillow, 64% ont été vendues en-dessous du prix d’achat déboursé par l’entreprise.
Il s’avère que prédire les prix des maisons est réellement difficile, et bien plus risqué que les annonces immobilières, le cœur de métier de Zillow.
Alors le 2 novembre, la société a déclaré aux investisseurs qu’elle fermait sa branche iBuying et licenciait 25% de son personnel.
Cette nouvelle est problématique pour deux raisons.
Premièrement, cela ne fait pas bonne impression, que Zillow ait perdu de l’argent en revendant des maisons sur l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de l’histoire.
Et deuxièmement, le site de Zillow a surtout été créé en se fondant sur Zestimate, un modèle d’évaluation des prix immobiliers basé sur des algorithmes. Alors que doit-on penser de cet élément de propriété intellectuelle de Zillow – fondamental – s’il n’est pas capable de prédire correctement les prix des maisons ?
Le plus gros problème que pose Zestimate, c’est que cet outil est peut-être génial pour prédire les prix dans leur ensemble mais qu’il ne parvient pas à identifier des situations particulières où une maison peut avoir des défauts empêchant de réels acquéreurs humains de surenchérir agressivement sur ce marché.
Cela crée un véritable problème pour un programme d’iBuying qui s’appuie lourdement sur des algorithmes, par rapport à ceux où des humains interviennent à un certain niveau dans les offres.
Est-ce que cela veut dire que la technologie n’a aucun rôle à jouer sur le marché de l’immobilier ?
Oh que non !
En fait, je pense que l’immobilier est l’un des marchés les plus enclins à la « disruption », en ce moment. Les frais facturés sur les transactions immobilières par tous ceux qui interviennent dans le processus sont absolument énormes. Une famille classique de la classe moyenne débourse une somme à cinq chiffres lorsqu’elle achète ou vend une maison, aux Etats-Unis.
Et ce n’est pas un processus très plaisant. En fait, la plupart des gens considèrent l’achat et la vente d’un logement comme l’un des évènements les plus stressants qu’ils aient vécus.
Et je pense que cette « disruption » représente une opportunité colossale, dans ce secteur, et qu’elle sera réalisable via des technologies transformationnelles telles que l’intelligence artificielle, le métavers et la 5G.
La mauvaise nouvelle de Zillow affecte tout le secteur, cette semaine, mais selon moi deux ou trois acteurs plus modestes, dans le secteur immobilier, se distinguent encore plus comme de potentiels « disrupteurs », grâce à toute cette agitation.
A suivre… C’est un sujet que l’on abordera encore au cours des mois à venir…
A un avenir éclatant !
Ray Blanco
