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IPO de WeWork : la chasse aux pigeons est ouverte

par Etienne Henri

La Silicon Valley est en train de nous écrire une histoire dont elle seule a le secret. Cet été, The We Company a préparé l’introduction en Bourse de WeWork. La touche finale a été apportée il y a quelques jours, et le moins que l’on puisse dire, c’est que les chiffres annoncés donnent le tournis.

Avec une valorisation estimée à près de 47 Mds$ (42,2 Mds€), les fées qui se penchent sur le berceau de WeWork comptent bien en faire une princesse qui rendra jaloux tout le royaume de la tech. 

42 Mds€, c’est plus que la capitalisation boursière actuelle d’Orange (ORAN-FR0000133308) ou de Dassault Systèmes (DAST-FR0000130650). C’est aussi le double de celle de la Société Générale (SOGN-FR0000130809), une de nos plus vieilles institutions bancaires.

Si vous ne connaissez pas WeWork, vous êtes en droit de vous demander ce que fait la startup pour mériter une telle valorisation. Soigne-t-elle le cancer ? Va-t-elle amener les hommes sur Mars ? Propose-t-elle des services que 7 milliards d’êtres humains pourront utiliser au quotidien ?

Que nenni : WeWork offre simplement des services de location de bureau.

Le chiffre d’affaires ne fait pas tout 

WeWork est d’une certaine manière le McDonald’s de la location de bureau : elle propose une offre mondiale, standardisée et sans surprise.

WeWork se place à mi-chemin entre l’organisateur d’espaces de coworking (pratique à la mode chez les startups qui consiste à partager des bureaux, notamment en ce qui concerne les services comme la fourniture d’eau, de chauffage, d’électricité et d’accès à Internet) et fournisseur de locaux tout équipés pour les entreprises plus matures.

Son métier n’a donc rien d’exceptionnel, mais son envergure témoigne des ambitions de ses fondateurs. Présente dans 111 villes sur déjà plus de 500 sites, WeWork est d’une certaine manière le McDonald’s de la location de bureau : elle propose une offre mondiale, standardisée et sans surprise. Elle compte déjà plus de 500 000 clients et la croissance de son chiffre d’affaires a été de 100 % l’année dernière.

Sur le papier, WeWork est une entreprise qui rend des services utiles à des clients solvables et qui a prouvé sa capacité à se développer. Sa croissance étant très gourmande en capital, pas étonnant que les actionnaires se tournent aujourd’hui vers l’épargne publique pour trouver de nouveaux fonds, et nous pourrions être les premiers à nous extasier de voir ce Uber (UBER-US90353T1007) de la location de bureaux être coté en Bourse.

Le problème est que cette IPO fleure bon l’écran de fumée et que, derrière l’insolente croissance se cache un manque de rentabilité à faire passer Tesla pour une entreprise gérée en bon père de famille.

La cruelle comparaison avec la concurrence

WeWork a une faiblesse : son activité n’ayant rien d’original, il est possible de la comparer avec celle de ses concurrents.

Le coworking a le vent en poupe depuis dix ans déjà aux Etats-Unis et le reste de la planète a rapidement suivi. Toutes les grandes agglomérations qui se veulent “innovantes” disposent déjà de tels espaces, et WeWork ne peut pas se permettre de (trop) faire rêver les investisseurs : les alternatives existent et l’écosystème est déjà bien implanté.

Dans de nombreuses villes, les espaces de coworking ont même poussé plus vite que la demande ne le justifiait et certains ont déjà mis la clé sous la porte faute d’occupants.

Passons, par charité, sur cette concurrence locale. Après tout, les cafés et restaurants français n’ont jamais empêché McDonald’s (MCD-US5801351017), Starbucks (SBUX-US8552441094) et autres Subway de fleurir et faire fortune sur notre territoire. WeWork pourrait devenir la solution facile et sans surprise de location commerciale, et ce à l’échelle de la planète.

Ce serait oublier une peu rapidement que WeWork, en plus de ne pas avoir inventé le métier du coworking, n’est pas la première entreprise à avoir des ambitions planétaires.

Son concurrent direct IWG (International Workplace Group anciennement Regus : IWG-JE00BYVQYS01) fait déjà un chiffre d’affaires de 3,5 Mds$ et a dégagé l’année dernière un résultat net de 150 M$.

iwg coworking

Dans la course aux espaces de coworking, IWG semble avoir une belle longueur d’avance sur WeWork.

Là où IWG fait le double de CA de WeWork et parvient à dégager une marge de 4,2 %, la rentabilité de l’activité de WeWork est de -105 %.

De son côté, WeWork a facturé l’année dernière seulement 1,8 Md$ de prestations à ses locataires pour une perte s’élevant à 1,9 Md$. En d’autres termes, là où IWG fait le double de CA de WeWork et parvient à dégager une marge de 4,2 %, la rentabilité de l’activité de WeWork est de -105 %.

Comme je préfère éviter de sombrer dans l’ironie facile, je terminerais cette comparaison en vous indiquant qu’IWG est actuellement valorisée seulement 4,5 Mds$ (à peine plus d’un an de CA), soit moins de 10 % de celle de WeWork.

Je vous laisse donc en tirer les conclusions qui s’imposent…

Que pouvons-nous apprendre de cette IPO ? 

Inutile de vous dire que je vous conseille la plus grande méfiance face à l’IPO de WeWork. Outre les chiffres qui parlent d’eux-mêmes, le rouleau compresseur marketing autour de cette introduction en Bourse et la réaction des intervenants sont des plus instructifs.

Le montant pour l’introduction en Bourse pourrait être divisé par deux pour atteindre la jolie somme de 20 Mds$ (18,1 Mds€).

D’ailleurs, nous ne sommes pas les seuls à penser que cette IPO est ubuesque. La semaine dernière, nous apprenions que le montant pour l’introduction en Bourse pourrait être divisé par deux pour atteindre la jolie somme de 20 Mds$ (18,1 Mds€), ce qui demeure très conséquent au vu d’un rapide examen des comptes.

Il se trouvait même des investisseurs de la société pour demander un report de l’IPO en 2020.

Ces péripéties nous en disent long sur l’état de valorisation du marché de la tech, comme nous le verrons dès demain.

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